Leigutekjur

Almennt

Tekjur af útleigu íbúðarhúsnæðis, frístundahúsnæðis eða annars húsnæðis eru skattlagðar sem atvinnurekstrartekjur. 

Frá þessu eru þrjár undantekningar og ef þær eru uppfylltar teljast tekjurnar til fjármagnstekna utan rekstrar. 

1. Um sé að ræða útleigu á íbúðarhúsnæði sem fellur undir húsaleigulög, enda eru útleigðar íbúðir ekki fleiri en tvær.
   
2. Um sé að ræða tekjur af útleigu á íbúðarhúsnæði sem fellur undir húsaleigulög og húsnæðið var til eigin nota leigusala en hann leigir sjálfur annað íbúðarhúsnæði til eigin nota. Við þessar aðstæður er heimilt að draga leigugjöld frá leigutekjum (leiga á móti leigu).
   
3. Um sé að ræða útleigu sem telst vera heimagisting samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald að uppfylltum þeim skilyrðum sem þar koma fram.
   

Leigutekjur sem falla undir framangreindar þrjár undantekningar sem og leigutekjur af lausafé eða eignaréttindum sem ekki tengjast atvinnurekstri eru skattlagðar samkvæmt skattframtali og teljast til fjármagnstekna. Skatturinn er alfarið greiddur eftirá og tekur mið af fjármagnstekjuskattshlutfalli. Ekki er heimilaður frádráttur á móti leigutekjum og eru því brúttótekjur skattlagðar (að teknu tilliti til frítekjumarks vegna útleigu á íbúðarhúsnæði sem fellur undir húsaleigulög).

Leigutekjur vegna íbúðarhúsnæðis sem ekki tengist atvinnurekstri skal færa á eyðublað RSK 3.25 með skattframtali og þaðan færist niðurstaðan í reit 510 í kafla 3.7 á fjármagnstekjuhlið framtalsins.  Leigutekjur af útleigu annarra eigna sem ekki tengjast atvinnurekstri, þ.m.t. leigutekjur vegna lausafjármuna, skal færa í reit 511 í kafla 3.7 á framtali, ásamt skýringu á um hvaða leigutekjur er að ræða.

Hafa skal hugfast að sé fasteign leigð undir atvinnurekstur er ætíð um atvinnurekstrartekjur að ræða.

Tekjur af útleigu íbúðarhúsnæðis

Leigutekjur af íbúðarhúsnæði utan atvinnurekstrar færast til tekna í skattframtali og er ekki heimilt að færa kostnað vegna húsnæðisins til frádráttar.

Við álagningu opinberra gjalda árið 2018 gilti að útleiga manna á íbúðarhúsnæði taldist ekki til atvinnurekstrar eða sjálfstæðrar starfsemi nema fyrningargrunnur þess næmi a.m.k. 29.324.700 kr. eða meira í árslok ef um einstakling var að ræða, en 58.649.400 kr. hjá hjónum.

Við álagningu 2019 og síðar gildir að útleiga manna á íbúðarhúsnæði telst ekki til atvinnurekstrar eða sjálfstæðrar starfsemi ef um er að ræða útleigu sem fellur undir húsaleigulög og hinar útleigðu sérgreindu íbúðir ekki fleiri en tvær.

Lágmark leigutekna

Ef íbúðarhúsnæði er leigt út fyrir lægri fjárhæð en sem nemur húsnæðishlunnindamati á að telja til tekna fjárhæð sem svarar til matsins í stað leigufjárhæðarinnar. Sama á við þegar íbúðarhúsnæði er látið í té án endurgjalds. Húsnæðishlunnindamat er birt árlega í skattmati.

Skattmat

Leiga á móti leigu

Ef maður hefur tekjur af útleigu íbúðarhúsnæði sem hann hafði til eigin nota og sem fellur undir húsaleigulög og á sama tíma leigugjöld vegna íbúðarhúsnæðis til eigin nota, er heimilt að draga leigugjöldin frá leigutekjum. Gera þarf grein fyrir leigutekjum og leigugjöldum í sérstöku eyðublaði með skattframtali (RSK 3.25 Leigutekjur). Ef leigutekjur eru umfram leigugjöld færist mismuninn til tekna í skattframtali, en ef leigugjöldin eru hærri en leigutekjurnar færist ekkert til tekna í skattframtalinu. Regla þessi tók gildi 1. janúar 2018.

Frádráttur vegna leigu erlendis reiknast miðað við meðalkaupgengi á leigutímanum.

Frítekjumark vegna leigutekna af íbúðarhúsnæði

Frá og með 1. janúar 2016 er ekki greiddur fjármagnstekjuskattur af 50% af tekjum af útleigu íbúðarhúsnæðis til búsetu leigjanda. Þetta frítekjumark er ákvarðað í álagningu á grundvelli skattframtals og færast því einungis til skattskyldra tekna 50% af fenginni leigu þótt gera eigi grein fyrir heildartekjunum. Þessi regla gildir í fyrsta skipti við álagningu árið 2017 en við álagningu árið 2016 var frítekjumarkið 30%. Frá 1. janúar 2018, þ.e. við álagningu 2019, gildir þessi regla um útleigu á íbúðarhúsnæði sem fellur undir húsaleigulög og hinar útleigðu sérgreindu fasteignir séu ekki fleiri en tvær.

Heimagisting - Airbnb og sambærileg útleiga

Tekjur einstaklinga af heimagistingu eru annað hvort skattlagðar sem atvinnurekstrartekjur eða fjármagnstekjur. Meginreglan er að skattleggja þær sem atvinnurekstrartekjur. 

Ef öll eftirfarandi skilyrði eru uppfyllt eru tekjurnar skattlagðar sem fjármagnstekjur.

• Útleigan telst heimagisting samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald.
• Útleigan hefur verið tilkynnt sýslumanni og fengið skráningarnúmer.
• Heildarfjárhæð leigutekna viðkomandi af heimagistingu á tekjuárinu er að hámarki 2.000.000 kr.

Ef hið útleigða húsnæði er í eigu fleiri en eins einstaklings þarf að taka tillit til heildarleigutekna allra eigenda og fari þær samtals yfir 2.000.000 kr. á tekjuárinu skal fara með útleiguna eins og atvinnurekstrartekjur hjá þeim öllum.

Nemi heildarfjárhæð leigutekna hærri fjárhæð en 2.000.000 kr. á tekjuárinu eða ef sýslumaður fellir niður skráningu heimagistingar eru allar leigutekjur ársins skattlagðar sem atvinnurekstrartekjur.

Skráning á vefsíður svo sem Airbnb og Booking

Algengt er að þau sem bjóða upp á heimagistingu komi eignum sínum á framfæri á síðum eins og Airbnb, Booking, Bungalo og Homeaway. Það hefur ekki áhrif á það í sjálfu sér hvort telja skuli tekjurnar fram sem fjármagnstekjur eða tekjur af atvinnurekstri.

Ítarefni

Hvar finn ég reglurnar?

Frítekjumark vegna tekna af útleigu íbúðarhúsnæðis - 3. mgr. 66. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Heimagisting (skattlagning) - 3. mgr. 66. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Heimagisting (skilgreining) - 3. gr. laga nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald og 13. gr. reglugerðar nr. 1277/2016

Leiga til búsetu leigjanda (skattlagning) - 3. mgr. 66. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt 

Leiga á móti leigu (frá 1. janúar 2018) - a-liður 1. mgr. 58. gr. a laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Leiga á móti leigu (fram til 1. janúar 2018) - 3. mgr. B-liðar 30. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Lög um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald - lög nr. 85/2007

Skattskyldar fjármagnstekjur – C-liður 7. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Tekjuskattsstofn manna í atvinnurekstri eða sjálfstæðri starfsemi - 3. tölul. 61. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Útleiga manna á íbúðarhúsnæði, frístundahúsnæði og öðru húsnæði - 58. gr. a laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Skattmat

Einu sinni var...

Skattprósenta fjármagnstekjuskatts var lengst af 10%. Frá árinu 2009 hefur skattprósentan hins vegar tekið breytingum og er 22% frá 1. janúar 2018. Samhliða hækkun á fjármagnstekjuskatti úr 10% í 18% var 100.000 kr. frítekjumark sett á heildarvaxtatekjur einstaklinga. Þá bar ekki að leggja tekjuskatt á 30% leigutekna manna af íbúðarhúsnæði. Breytingarnar tóku gildi 1. janúar 2010 (álagning 2011).

Frá 1. janúar 2016 (álagning 2017) lækkaði skattskyldur hluti tekna manna af útleigu íbúðarhúsnæðis í 50%. Í frumvarpinu kom fram að breytingin væri liður í stuðningi ríkisstjórnarinnar við almennan leigumarkað og tilgangurinn væri að lækka leiguverð og auka framboð leiguíbúða. Þá var frítekjumark bundið við tekjur af útleigu íbúðarhúsnæðis til varanlegrar búsetu. Skammtímaleiga til ferðamanna eða annarra sem fellur undir gistiþjónustu í atvinnuskyni var að fullu skattskyld eftir breytinguna.

Fram að 1. janúar 2018 gilti að ef maður hafði leigutekjur af íbúðarhúsnæði og á sama tíma leigugjöld vegna íbúðarhúsnæðis til eigin nota, var heimilt að draga leigugjöldin frá leigutekjum. Frádráttur þessi leyfðist þó eingöngu á móti leigutekjum af íbúðarhúsnæði sem ætlað var til eigin nota en var leigt út tímabundið, t.d. vegna náms eða veikinda, þannig að eiganda væri ekki unnt að nýta húsnæðið til íbúðar um sinn.

Frá 1. janúar 2018 (álagning 2019) breyttust reglur um skattlagningu á leigutekjum. Almenna reglan varð sú að um atvinnurekstrartekjur sé að ræða nema ef um er að ræða útleigu á íbúðarhúsnæði samkvæmt húsaleigulögum og hinar útleigðu sérgreindu fasteignir eru ekki fleiri en tvær eða ef um er að ræða heimagistingu samkvæmt öllum skilyrðum þar um og heildarfjárhæð leigutekna sé ekki yfir 2.000.000 kr. Ef um er að ræða tekjur af útleigu á íbúðarhúsnæði sem var til eigin nota leigusala og hann leigir sjálfur annað húsnæði til eigin nota er heimilt að draga leigugjöld frá leigutekjum. Ákvæðið um að þetta væri tímabundin ráðstöfun var fellt út frá og með 1. janúar 2018.

Ítarefni

Ekki reiknaður tekjuskattur af 30% tekna manna af útleigu íbúðarhúsnæðis - c-liður 13. gr. laga nr. 128/2009, um tekjuöflun ríkisins

Ekki reiknaður tekjuskattur af 50% tekna manna af útleigu íbúðarhúsnæðis til búsetu leigjanda - d-liður 1. gr. laga nr. 139/2013, um tekjuaðgerðir frumvarps til fjárlaga fyrir árið 2014

Annað

Fjármagnstekjuskattur

Spurt og svarað

Hvað á ég að borga í skatt ef ég leigi út íbúð?

Það fer eftir aðstæðum hverju sinni hvernig skattlagningu er háttað. Tekjurnar kunna að teljast til atvinnurekstrartekna, almennra leigutekna (leigutaki býr í íbúðinni til lengri eða skemmri tíma) eða fjármagnstekna. Mismunandi reglur gilda um hvern flokk fyrir sig.

Meginreglan er að tekjurnar teljist til atvinnurekstrartekna. Atvinnurekstrartekjur einstaklinga, að frádregnum rekstrarkostnaði, eru skattlagðar í almennu skattþrepi, þ.e. sama skattþrep og þegar um laun er að ræða. Rétt er að vekja athygli á því að sé fasteign leigð undir atvinnurekstur er ætíð um atvinnurekstrartekjur að ræða.

Undantekningar frá skattlagningu umræddra leigutekna sem atvinnurekstrartekna eru tvær. Annars vegar þegar um er að ræða útleigu íbúðarhúsnæðis sem fellur undir húsaleigulög, þó að hámarki vegna tveggja fasteigna og hins vegar vegna heimagistingar.

Þegar um er að ræða útleigu húsnæði til íbúðar leigutaka til lengri eða skemmri tíma og fasteignirnar eru ekki fleiri en tvær, er 50% teknanna skattlagðar sem fjármagnstekjur. Í því felst að þegar fjármagnstekjuskattur er 22% nemur skattlagningin í raun 11% af heildarleigutekjunum. Þannig ber að greiða 110.000 kr. í skatt nemi leigutekjur 1.000.000 kr. Ekki er heimilt að færa kostnað á móti tekjunum. Séu fasteignir fleiri en tvær eru allar leigutekjurnar atvinnurekstrartekjur.

Ef um er að ræða heimagistingu teljast tekjurnar til fjármagnstekna. Ekki er heimilt að færa frádrátt á móti tekjunum og 50% reglan sem fjallað er um hér að framan á ekki við. Nemi fjármagnstekjuskattur 22% ber þannig að greiða 220.000 kr. í skatt af 1.000.000 kr. Hafa verður í huga að ákveðin skilyrði verða að vera uppfyllt svo tekjurnar séu skattlagðar með þessum hætti. Séu skilyrðin ekki uppfyllt er um atvinnurekstrartekjur að ræða. Skilyrðin eru eftirfarandi:

• Útleigan teljist heimagisting samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, hún hafi verið tilkynnt sýslumanni og fengið skráningarnúmer. Ef sýslumaður fellir skráninguna niður teljast allar leigutekjurnar á tekjuárinu tekjur af atvinnurekstri eða sjálfstæðri starfsemi.
• Heildarfjárhæð leigutekna af heimagistingu sé ekki umfram tiltekin fjárhæðamörk á tekjuárinu (2.000.000 kr. á tekjuárinu 2019). Þegar metið er hvort tekjumörkunum er náð ber að líta til heildarleigutekna vegna heimagistingar óháð því hvort um einn eða fleiri leigusala er að ræða, t.d. þegar tveir eigendur fasteignar standa saman að útleigu. Ef tekjurnar eru umfram 2.000.000 kr. á tekjuárinu teljast þær allar tekjur af atvinnurekstri eða sjálfstæðri starfsemi. Gefum okkur að heildarleigutekjur tveggja manna sem stafa af heimagistingu í sömu húseign nemi 2.500.000 kr. á tekjuárinu, og tekjur hvors um sig séu 1.250.000 kr. Við þær aðstæður telst útleigan til atvinnurekstrartekna hjá hvorum um sig.
  
  Líkt og að framan er rakið þarf útleigan að vera skráð sem heimagisting samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Af því leiðir að útleigan verður að uppfylla þau skilyrði sem slíkri gistingu er sett í þeim lögum. Þau eru eftirfarandi:
• Um sé að ræða sölu á gistingu á lögheimili einstaklings eða í einni annarri fasteign sem hann hefur til persónulegra nota og er í hans eigu. Ef um er að ræða lögheimili leigusala er þannig ekki gert að skilyrði að hann sé jafnframt þinglýstur eigandi. Með persónulegum notum felst m.a. að eignin sé ekki notuð í atvinnuskyni.
• Fjöldi útleigðra daga í báðum eignum samanlagt fari ekki yfir 90 daga á hverju almanaksári. Dagafjöldinn er þannig alveg óháður því hvort leigð sé ein eða tvær eignir.
• Samanlagðar tekjur af leigu eignanna sé ekki umfram fjárhæð sem kveðið er á um í 3. tölul. 4. gr. laga um virðisaukaskatt. Fjárhæðin er í dag 2.000.000 kr. (2019).
• Ekki mega vera leigð út fleiri en fimm herbergi eða rými fyrir fleiri en 10 einstaklinga.

Ítarefni

Heimagisting - fjárhæðamörk – 3. tölul. 4. gr. laga nr. 50/1988, sbr. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 29/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald

Skattlagning leigutekna – 58. gr. a laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Ég er að byrja með heimagistingu á eigin kennitölu og er búinn að sækja um VSK númer og rekstrarleyfi. Má ég gjaldfæra fasteignagjöld, hússjóð, rafmagn, hita og afborganir af fasteignaláninu?

Af fyrirspurninni verður ráðið að húsnæði sé ekki leigt til íbúðar leigutaka og tekur svarið mið af því.

Ef um er að ræða heimagistingu sem skráð hefur verið hjá sýslumanni og uppfyllir öll skilyrði þar um er ekki um atvinnurekstur að ræða. Starfsemin er þar með ekki virðisaukaskattsskyld. Tekjurnar teljast til fjármagnstekna og eru án nokkurs frádráttar.

Ef starfsemin telst ekki heimagisting þar sem skilyrði þar um eru ekki uppfyllt er um að ræða tekjur af atvinnurekstri og gilda þá almennar reglur um heimild til gjaldfærslu kostnaðar.

Til gjalda í atvinnurekstri má færa beinan kostnað til öflunar tekna. Ef um er að ræða sérgreint íbúðarhúsnæði sem eingöngu er notað til atvinnurekstrar er heimilt að gjaldfæra kostnað af húsnæðinu á móti rekstrartekjum/leigutekjum. Lausafjármunir sem keyptir eru inn vegna atvinnurekstrar og sem eru eingöngu til nota í atvinnurekstrinum teljast til fyrnanlegra eigna og því heimilt að reikna fyrningar af þeim og færa til gjalda í atvinnurekstrinum. Þá teljast önnur útgjöld, s.s. fasteignagjöld, hússjóður, rafmagn o.þ.h. til frádráttarbærs kostnaðar.

Ítarefni

Heimild til að gjaldfæra kostnað í atvinnurekstri – 31. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Skattfrjáls sala íbúðarhúsnæðis – 17. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Skattskylda atvinnurekstrartekna - B-liður 7. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

 

Ég er að leigja út þrjár íbúðir. Tvær til búsetu leigutaka og er með heimagistingu í einni. Eru tekjurnar atvinnurekstrartekjur eða eiga undanþágurnar við?

Skilyrðin eru metin sjálfstætt. Í fljótu bragði verður þannig ekki annað ráðið en að undanþágurnar eigi við í þínu tilviki. Hafa verður þó í huga að undanþágurnar eiga eingöngu við séu öll skilyrði uppfyllt, s.s. skilyrðið um að heildartekjur af heimagistingu sé innan tiltekinna fjárhæðamarka.

Ítarefni

Skattlagning leigutekna – 58. gr. a laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Skilyrði fyrir skráningu heimagistingar hjá sýslumanni – 1. mgr. 3. gr. laga nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald

Gilda sömu skattareglur þegar ég leigi út íbúð á Airbnb sem ég er sjálfur með á leigu og þegar ég leigi mína eigin íbúð til ferðamanna?

Ef um er að ræða lögheimili þess sem leigir íbúðina til ferðamanna er ekki gert að skilyrði að viðkomandi sé jafnframt þinglýstur eigandi. Sömu reglur gilda þannig um skattalega meðferð leigutekna sem stafa af heimagistingu óháð því hvort um er að ræða framleigu leigutaka eða útleigu eiganda.

Rétt er að vekja athygli á því að svar þetta er afmarkað við þær skattareglur sem gilda við þessar aðstæður. Engin afstaða er tekin til þess hvort almennt sé fyrir hendi heimild til framleigu húsnæðis til ferðamanna með þessum hætti eða hvort slíkri framleigu séu settar einhverjar skorður. Er þér bent á að skoða önnur lög sem um þessar aðstæður kunna að gilda, s.s. húsaleigulög.

Ítarefni:

Hverjir geta sótt um skráningu heimagistingar hjá sýslumanni - 3. gr. laga nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald

Húsaleigulög

Þarf ég að rukka virðisaukaskatt ef ég er með heimagistingu?

Heimagisting sem skráð hefur verið hjá sýslumanni og sem uppfyllir öll skilyrði sem um hana gilda telst ekki til atvinnurekstrar og er því ekki virðisaukaskattsskyld. Tekjur af heimagistingu eru skattlagðar sem fjármagnstekjur.

Ákveðin skilyrði eru sett fyrir því að sala gistingar teljist til heimagistingar, ef í ljós kemur að þau eru ekki uppfyllt eru tekjurnar atvinnurekstrartekjur. Við þær aðstæður er starfsemin bæði virðisauka- og gistináttaskattsskyld.

Á ég að rukka gistináttaskatt ef ég er með heimagistingu?

Heimagisting telst ekki til atvinnurekstrar. Af því leiðir að starfsemin er ekki virðisauka- eða gistináttaskattsskyld.

Rétt er að taka það fram að svarið tekur mið af því að um sé að ræða heimagistingu sem skráð hefur verið hjá sýslumanni og sem uppfyllir öll skilyrði sem um hana gilda.

Hvar finn ég reglur um skatta og gjöld vegna tekna frá leigu á sumarhúsi ?

Reglurnar eru að finna í almennum ákvæðum laga um tekjuskatt. Mismunandi reglur gilda eftir því hvort leigusalinn er einstaklingur eða félag. Ef um er að ræða félag fer um skattlagningu samkvæmt almennum reglum sem um það gilda. Sérstakar reglur eiga við sé leigusalinn einstaklingur. Ákvæði um útleigu einstaklinga á húsnæði eru almenn, þ.e. ekki eru sérstakar reglur um útleigu sumarhúsa og fer eftir atvikum hvernig skattlagningu er háttað.

Upplýsingar um skattlagningu leigutekna einstaklinga af útleigu húsnæðis eru á vef ríkisskattstjóra. Í ítarefni neðst á síðunni eru tenglar á viðeigandi laga- og reglugerðarákvæði.

Almennt um skattlagningu leigutekna 

Meginreglan er að tekjur af útleigu húseigna teljist til atvinnurekstrartekna. Frá því eru tvær undantekningar. Annars vegar ef útleigan felst í heimagistingu og hins vegar ef húseign er leigð út til íbúðar leigutaka. Undanþágurnar eru háðar ákveðnum skilyrðum.

Ef útleigan telst til atvinnurekstrar er hún virðisaukaskattsskyld fari veltan yfir 2.000.000 kr. á hverju tólf mánaða tímabili. Þá ber einnig að innheimta og skila gistináttaskatti. Í kaflanum „Nýir í rekstri“ er farið yfir helstu atriði sem þeir sem stunda atvinnurekstur verða að kunna skil á.

Nýir í rekstri 

Á vef ríkisskattstjóra eru almennar upplýsingar um virðisaukaskatt og er ítarefni jafnframt neðst á síðunni með fjölmörgum tenglum á viðeigandi laga- og reglugerðarákvæði.

Almennt um VSK

Almennt um gistináttaskatt 

Borgar sig að halda utan um leigu á sumarhúsi í einkahlutafélagi ?

Ríkisskattstjóri tekur ekki afstöðu til þess hvort hagstæðara sé að hafa leiguna í gegnum einkahlutafélag eða ekki.